Heredar una casa con hipoteca, embargos o deudas: qué hacer antes de firmar

Heredar una vivienda no siempre es heredar un patrimonio. A veces es heredar una hipoteca impagada, un embargo de Hacienda o un aval que firmó el fallecido hace años. La buena noticia es que la ley da tres caminos, y el orden correcto es mirar primero y firmar después.

Paso uno: la foto real de las cargas

• Nota registral actualizada de cada finca: hipotecas, embargos y anotaciones preventivas.
• Certificado de deuda pendiente al banco, con intereses de demora incluidos.
• Deudas con Hacienda, Seguridad Social y ayuntamiento (IBI y basuras atrasados).
• Avales y préstamos personales firmados por el fallecido.
• Si hay procedimiento judicial abierto, en qué fase está y si hay subasta señalada.

Paso dos: elegir con criterio

Si el activo supera claramente la deuda, se acepta y se ordena el patrimonio. Si hay dudas, la aceptación a beneficio de inventario protege tu patrimonio personal: respondes solo con lo heredado. Si la deuda se come el activo, la renuncia evita cargar con un problema ajeno; pero hay que valorar quién pasa a heredar después.

Paso tres: si ya hay ejecución hipotecaria

Que el titular haya fallecido no paraliza el procedimiento. Desde la notificación del juzgado hay, con carácter general, diez días hábiles para oponerse, y ahí se pueden alegar cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses de demora, gastos) y pedir la suspensión de la subasta y del lanzamiento. También pueden quedar defectos de notificación a los herederos, que son motivo de nulidad.

Paso cuatro: la salida patrimonial

Cuando no hay recorrido judicial ni acuerdo con el banco, vender antes de la subasta suele dejar mucho más dinero que el remate. Si en la casa vive un familiar, existe la posibilidad de vender, cancelar las cargas ante notario y seguir viviendo en ella de alquiler un mínimo de tres años, con opción de recompra por escrito.